Descubre cómo exentar el pago del ISR al vender tu inmueble en México
- inmueblesbaitak
- 3 jul
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En México, la venta de un inmueble genera una obligación fiscal para el vendedor, el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia obtenida. Sin embargo, la legislación fiscal prevé una exención importante para aquellas personas físicas que venden su casa habitación, bajo ciertos requisitos.
Esta exención se encuentra contemplada en el artículo 93, fracción XIX, inciso a de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y representa un beneficio significativo para quienes enajenan un bien inmueble destinado a su uso habitacional. Aplicar esta exención de manera correcta evita el pago de un impuesto que puede superar el 20% del valor de la utilidad obtenida, lo cual puede impactar directamente en el precio neto que recibe el vendedor.
Requisitos para exentar el ISR por venta de inmueble
1. Que sea tu casa habitación
El inmueble debe haber sido efectivamente habitado por el vendedor como su domicilio particular.
¿Cómo se acredita?El notario necesita comprobarlo con documentos oficiales que muestren que viviste ahí, como mínimo dos documentos de fechas distintas (dentro de los últimos 5 años), a nombre del vendedor.
2. No haber usado esta exención en los últimos 3 años
La exención solo se puede aplicar una vez cada 3 años por persona.
El notario consulta el sistema del SAT para verificar si ya has usado este beneficio.
3. Que el monto de la operación no exceda 700,000 UDIS
Equivalente a aproximadamente $5,600,000 pesos en 2025 (el valor de la UDI varía cada día).
Si el valor de venta está por debajo de ese tope, puedes exentar el 100% del ISR.
Si el valor es mayor, solo se exenta hasta el tope, el excedente genera impuesto.
Documentos que debes presentar al notario para solicitar la exención:
Documento | Detalles |
Identificación oficial | INE o pasaporte vigente |
Acta de matrimonio (si aplica) | Para acreditar régimen patrimonial |
RFC inscrito en el SAT | (si no estás dado de alta, deberás registrarte) |
2 documentos que comprueben residencia en el inmueble vendido | Emitidos en fechas distintas dentro de los últimos 5 años. Pueden ser: |
- INE con el domicilio del inmueble - Recibos de luz, agua, predial, gas, internet - Estados de cuenta bancarios - Constancia de residencia emitida por alcaldía (último recurso) | |
Escritura pública del inmueble | Debe estar registrada en el Registro Público de la Propiedad |
CURP | En caso de que no esté visible en el INE |
Carta bajo protesta de decir verdad | Que indique que no has usado la exención en los últimos 3 años |
Recomendación adicional:
Llevar más de dos documentos que acrediten residencia (en fechas distintas), para evitar rechazos por el notario o por el SAT.
El notario no está obligado a otorgar la exención si no se cumplen todos los requisitos de forma clara y documental.
Aquí tienes el texto vigente del Artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR, junto con las especificaciones del Reglamento que indican los documentos válidos para acreditar la residencia en la casa habitación:
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:…XIX. Los derivados de la enajenación de:
a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calculará el impuesto…
La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores… el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención… y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público.
Resumen, requisitos destacados del artículo:
Venta de casa habitación
Monto máximo: 700,000 UDIS
Formalización ante notario
No haber usado la exención en los 3 años anteriores
Manifestación bajo protesta de decir verdad ante notario
Requisitos según el Reglamento de la Ley del ISR
El Reglamento no solo permite la manifestación bajo protesta, sino que regula la consulta al SAT por parte del fedatario. Mientras el sistema no esté habilitado, basta con la declaración escrita. Posteriormente, se deberán presentar documentos que comprueben que el inmueble fue tu casa habitación, como:
INE con domicilio
Recibos de luz, agua, predial, gas o telefonía fija
Estados de cuenta bancarios
Constancia de residencia emitida por autoridad local
La exención del ISR por la venta de casa habitación es un beneficio que puede representar un ahorro considerable para el vendedor, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la ley y se acredite adecuadamente ante el notario público.
Por eso, es fundamental planificar con anticipación, reunir la documentación correcta y contar con la asesoría de un profesional que te acompañe durante el proceso. Así no solo evitarás contratiempos, sino que también podrás tomar decisiones más informadas, proteger tu patrimonio y maximizar el valor de tu operación.
Si estás por vender tu inmueble o tienes dudas sobre si puedes aplicar esta exención, acércate a un notario o asesor fiscal de confianza. Una buena estrategia comienza con una correcta orientación legal.
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IBAITAK.
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